戴德梁行：2015年郑州楼市趋于理性回归 未来土地市场回暖迹象明显

近日，戴德梁行举行“郑州2015全年房地产市场分析会”，对2015年郑州土地、写字楼、商品住宅、零售商业等市场表现进行分析总结并通过对政策及数据分析，预判2016年郑州房地产市场的发展趋势。

    回顾2015年 郑州房地产市场整体平稳

    戴德梁行郑州公司副总经理巴然分析，从宏观经济层面的数据来看，2015年全国的经济增速持续下行，而郑州的宏观经济指标增速步伐稳健，在第三产业增加值方面，郑州保持持续增长的态势，大环境下郑州整体市场比较平稳。与同等能级城市相比，2015年郑州的房地产市场更趋于理性回归。但是郑州较高的投资销售比，表明郑州的市场面临着资金回笼情况不佳、消化压力大等问题。

    土地市场供销方面，2015年郑州土地供需双降，价格再创新高。数据显示，相比与2014年，土地供应量下降37%左右；土地成交表现低迷，2015年成交面积为8281863平方米，相比2014年下降10%；但成交价涨幅明显，同比增长36%。在谈及2016年土地市场走势时巴然表示：“在宽松政策的环境下，预计2016年土地的成交额及面积仍会保持持续升温的态势。”

    郑州写字楼市场销售量跌价稳，租赁市场整体下滑。据戴德梁行监测数据显示， 2015年写字楼新增供应量同比减少28%，成交量同比减少20%，成交均价同比下降2%，基本持平。受写字楼供应集中放量与需求端个别行业板块短期波动影响，写字楼租金整体呈下滑态势，2015年下半年，写字楼租金出现盘整，各区年末租金分别出现不同程度的下调。

    甲级写字楼物业租赁两极分化，入住率整体下滑，自持物业租金总体维持高位水平，入住率波动不大，整体保持低空置率的态势运行。销售物业平均租金2015年整体呈现下滑趋势，销售型物业从2015年中期，空置率整体微升。

    住宅市场整体保持稳步上升的态势，步伐较为稳健，尚未显现出宽松政策下立竿见影的效果。戴德梁行数据分析显示，宽松政策对客户需求端拉动效果大于供应端，供应量同比下降约11%，而成交量同比上涨约13%。全年整体供销比维稳稍降，2015年月供销比总体稳定在0.9——1.26之间，相比去年更为合理健康。

    2016楼市预判 土地市场回暖迹象明显

    经过2015年宽松政策的铺垫蓄势，步入2016年，郑州房地产市场会呈现怎样的发展趋势？

    戴德梁行分析，随着新经济形势的一些变化，市场上一些并购、收购、合作开发将更趋于常态化，实力更强的企业会逐渐加快拿地开发的节奏，预计2016年土地市场回暖升温迹象明显。写字楼市场经过2015年库存压力的掣肘，预计2016年整体库存压力放缓，但基调仍以去库存为主，整体处于相对平稳回归理性的态势。住宅市场方面，预计宽松政策影响将全面升温但不排除由于客户对更为宽松政策的期望而产生市场观望情绪从而会削减购买意愿及速度。其中，城市新兴板块及核心区外围区域住宅预计将成为热点。

    郑州商业蓄势待发 大型体验式项目成新契机

    商业地产方面，戴德梁行中国商业地产部助理董事姚苏昊以“郑州商业蓄势待发，破茧为蝶”为题做演讲。他分析，2015年郑州优质集中商业供应量较少，约40万平方米，并且从分布商圈来看，以传统商圈为主，分布结构单一。在新晋零售品牌特征方面，更多优质品牌进驻郑州，随着丹尼斯大卫城的入市，国内外知名零售品牌大量涌入郑州市场。另一方面，经典项目的调整升级，如国贸360，也吸引了大量优质餐饮品牌的加盟。

    姚苏昊在主题演讲中表示，综合从供应量、商圈分布、品牌结构分析，郑州商业已经正式进入转型阶段。但同时也存在一些问题，例如，郑州现有购物中心体验元素略显单一，更多以传统业态组合为主商业空间同质化严重，缺乏精致主题空间的打造等。针对这些问题如何破局，他建议，开发商需要更精准地研究目标消费群体结构，打造独特且极致的主题空间，获得稳定市场份额。此外，还需要理解商业地产的收益模式，丰富收入渠道，与商户利益捆绑而非只关注短期租金利益。

    对于2016年郑州商业的发展，姚苏昊表示，2016年迎来历史供应高峰，以及新品牌和新业态进驻高峰。郑州优质集中商业供应量预计是2015年的2倍，商圈更加多元化分布，涉及核心商圈、区域商圈、新兴商圈。此外，郑州边缘组团大型体验项目异军突起，成新契机。姚苏昊进一步分析，市区传统商圈土地成本高，商业供应量大，资源竞争激烈，为大多数商业开发商带来较大的招商和运营压力；边缘区域土地成本相对较低，商业发挥空间大，收益模式灵活，加上愈加完善的交通体系，大型体验商业项目成为新兴发展空间。