第一太平戴维斯温书阅：北京写字楼市场正在去中心化

　在住宅去库存加速的背景下，商办与写字楼库存的去化，成为关注焦点。

　　根据国家统计局数据，5月末，全国商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积则增加32万平方米，在住宅待售面积持续减少的同时，办公楼与商业库存存在持续增加的情况。

　　如何有效的解决商办和写字楼市场的结构性库存？对于，21世纪经济报道专访了第一太平戴维斯高级董事温书阅。

　　温书阅认为，对于一些二三线写字楼库存较大的城市，要改变项目的规划、建设和运营的模式，从根子上解决问题。同时，在经济形势发生调整，房地产市场改革加速的背景下，一线城市的商业和产业地产，也在迎来新的变化。

　　根子上解决结构问题

　　《21世纪经济报道》：一直以来，写字楼库存是去库存中比较大的难题，尤其是结构性的库存比较严重，您怎么看待这个问题？

　　温书阅：其实不能笼统说商办去库存。所以写字楼去库存的概念，要分很多层次，要针对不同地域和城市来探讨。

　　我个人觉得，在中国目前能够称得上说是成熟写字楼市场的，只有北京上海。因为从服务业的结构来说，北京上海占比最重，这也让两地的写字楼市场有着能很好反映市场供求关系的售价和租金。

　　以北京为例，北京的销售市场更多以整栋销售、大宗交易为主。去年一共23宗大宗交易，包括酒店、写字楼这样的商办产品。对北京、上海市场来说，关注商办的投资机构和自用型的企业很多，市场整体很活跃。在这两个城市的核心商圈，写字楼市场事实上是属于卖方市场，不存在去库存的问题。

　　但是，北京的通州和亦庄，在市场上销售的物业比较多，而且成交量并不多，售价也不高，去化相对困难。因为投资机构很少去关注单个散售，关注的只有个人投资者，但是个人投资者的热潮已经消退。

　　如果说一线城市是写字楼发展最成熟的城市，那么一些准一线、二线城市的情况还完全不一样。这些城市销售型物业更多，面临的竞争确实比较大，甚至上海周边的的一些城市，都存在销售进度比较慢，售价和租金比较低的问题。

　　《21世纪经济报道》：也就是说，实际上，真正的商办库存主要来自一些没有形成成熟写字楼市场的二三线城市，这些库存如何解决？

　　温书阅：这个问题其实非常尖锐。有的二线城市存在大量的销售物业，销售境况并不好，很多商业楼宇甚至到一线城市来做销售宣传，但也困难。过去二线城市的商住做的非常好，但是在调控背景下，也遇到了困难。这些东西已经形成了

　　我们做过一些类似项目的顾问和销售，有一些我们接受了，有一些我们拒掉了。有的项目存在转型、改造和重新定位的可能性，有的只能说从价格角度去降价销售和出租，或者整栋出售，而有的确实形成了卖不出去的库存。

　　这些城市的商办库存，确实很难短时间内解决，我觉得他的解决要从根子上下功夫。也就是商办项目应该先做研究，再做产品。就是说应该先对市场做研究，分析城市的特点、未来的方向、人群的走向，做好经得起推敲的发展规划、确定土地的功能配比，然后做有成品的配套设施基础，包括交通、气、水、电、、网络这些东西，最后再做产品，这才是应该有的顺序，不能够一拍脑袋就说应该做什么。

　　一线城市商办变局

　　《21世纪经济报道》：目前，一些一二线城市开始调整建设用地的供地结构，尤其是加大住宅用地的供应，这是否会对写字楼市场造成影响？

　　温书阅：其实商业用地已经受限，以北京为例，首先二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。其次，和城市建设的正负面清单但中国，北京在核心区和中心城区，限制各类用地调整为大型商业项目和大型商务办公项目。那么在这种背景下，很难形成新的供应。这种情况下写字楼会更稀缺，所以未来的在一线，尤其在北京来说，写字楼市场依然会是比较强劲的卖方市场。

　　前面已经提到过，北京、上海的写字楼市场是非常成熟的，完全是供求关系在决定售价和租金。这种背景下，北京的写字楼租金水平在全世界排名前十，在供应受到各种限制的背景下，未来北京的写字楼市场不说继续走高，但也会保持在相对高位。

　　《21世纪经济报道》：但一些外企被认为正在“逃离”CBD，需求是否发生了变化？

　　温书阅：我觉得写字楼的需求正在增加，从空置率的角度来说，北京去年依旧维持在5%，历史上一个相对比较低的水平。当然，特定区域的空置率在短时间内变化很快，3-6个月内的变动很大。

　　但是消费结构正在发生比较大的变化。现在租用面积很大一部分来源于新兴高科技和互联网企业、包括联合办公的一些企业，它们对写字楼的需求都在扩张。这些企业的扩张，又给它的上下游的服务业，比如咨询公司，律所、会计师事务所，带来了极大的扩张。

　　所谓的减少了的需求，集中在一些传统的外企在缩减，或者说采取保守的策略，因为租金太贵。所以一些企业从国贸搬到望京，或者从国贸搬到丽泽。这又带动了北京非核心及新兴商务区的甲级写字楼市场呈现快速发展的势头。

　　一方面，租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。而非核心商务区的项目可以满足租户在租金预算有限的前提下进行升级、扩张或整合办公空间的需求，另一方面，交通通达性的不断提升，使得通勤成本不断降低，有助于非核心商务区吸引更多企业落户。我们将这种现象称之为北京写字楼市场的去中心化趋势。